בנקים   בתי השקעות   קרנות פנסיה   חברות בטוח   יועצים   סוכני ביטוח   הדרכות פנסיוניות ופיננסיות   שימושון - Uzit   מילון   צור קשר
  אודות החברה   ניהול החיסכון הפנסיוני   תשואות   דירוג מניות   בורסה ושוק ההון   מצגת   בלוג אישי   profitrider   נדלן וצרכנות

 מגדלי ב.ס.ר 4 בני ברק
ניתוח כדאיות עסקה וחישוב תשואה


הפרסום בעיתון - מי היא חברת ב.ס.ר

בחודש מאי 2011 צדה את עיני מודעת פרסום בעיתון גלובס. המודעה הציגה את מגדלי חברת ב.ס.ר, הנמצאת לקראת בניית מגדל מס. 4, בבני ברק, סמוך לפינת הרחובות ז'בוטינסקי ובן גוריון ברמת גן.

חברת ב.ס.ר הנמצאת בשליטת נחשון קיוויתי (וקודם עם שותפו לשעבר קלמן סופרין) בנתה את מגדלי ב.ס.ר 1 ו- 2 בשני צידי רחוב בן גוריון פינת אבא הלל. מבנים יפים. בנייתו של מגדל ב.ס.ר 3 הנמצא בקרבת מקום תסתיים (על פי התוכנית) בשנת 2012. מגדל ב.ס.ר 4 שבו מדובר – בנייתו טרם החלה.

חברת ב.ס.ר נחשבת לחלוצת שיטת קבוצות הרכישה, מזה כ- 20 שנה. כל מגדלי ב.ס.ר נבנו בשיטה    זו. ב.ס.ר ידועה כחברה אמינה ומקצועית, "שמספקת את הסחורה", ואם כבר לרכוש נכס במסגרת קבוצת רכישה – חברת ב.ס.ר בהחלט עומדת בקריטריונים הנחוצים וראויה כנראה לאמון המשקיעים (למיטב ידיעתי, מקריאה בעיתונים, ומביצוע בניית המגדלים בפועל).

מה משך את תשומת ליבי במודעה ?


אז מה משך את תשומת ליבי במודעה בגלובס ? המחיר והתשואה. המודעה הציגה משרדים במחיר   של 5,760 ש"ח למ"ר מעטפת, ובטלפון נאמר לי, שבתוספת 1,200 ₪ למ"ר מקבלים גימור מושלם. סה"כ עלות ל- 1 מ"ר (5,760 + 1,200) = 6,960 ₪ למ"ר. לכאורה מחיר מעולה.

התקשרתי לעו"ד שאני מכיר, ושמשרדו נמצא במגדלי ב.ס.ר 2, ושאלתי אותו כמה הם משלמים
שכירות למ"ר. תשובתו - 70 ש"ח. החישוב הפשוט:  70 ₪ לחודש = 840 ₪ דמי שכירות שנתיים.
אם אנחנו משלמים עבור 1 מ"ר משרד לקניה 6,960 ₪, התשואה (לכאורה) היא כ- 12% לשנה.
לא רע בכלל.

היה ברור לי שזה לא ייגמר במחיר הזה. נפגשתי עם נציגי החברה לקבלת פרטים נוספים.
(גם כדי להכיר יותר את שוק המשרדים). הנתונים הם כמפורט בניתוח העסקה, בהמשך.

מגדל ב.ס.ר 4 – ניתוח עסקה

1. העסקה במסגרת קבוצת רכישה. לחברת ב.ס.ר אין למעשה שום אחריות לגבי מחיר סופי,
    מועד סיום הבניה, בחירת קבלן מוביל וקבלני משנה. אחריות זו היא של כל אחד מחברי
    קבוצת הרכישה (להערכתי, כ- 100 שותפים), אשר אמורים לבחור מתוכם וועד מנהל לפרויקט.


2. המשרד שמיועד למכירה הוא בגודל 161 מ"ר ברוטו (כולל שטחים ציבוריים: חדר מדרגות,
    מעליות, לובי כניסה, חדרי מיגון, ועוד). השטח נטו קטן ב- 22%, והשטח בין קירות המשרד
    הוא 126 ₪.


3. מחיר צפוי לגימור מושלם הוא 6,960 ₪ למ"ר. המחיר למשרד שהוצג לנו: 1,120,056 ₪.
    למחיר זה מתווסף מע"מ בסך 16% = 179,290 ₪, וסך הכל עלות המשרד: 1,299,346 ₪.


4. בנוסף למשרד יש לרכוש 3 מקומות חניה למכוניות. עלות כל חניה 80,000 ₪, ועבור 3 חניות
    יש לשלם 240,000 ₪. לאחר תוספת מע"מ, עלות 3 החניות היא:   278,400 ₪.


5. סך העלות הכוללת (משרד, חניות, מע"מ) היא:  1,577,746 ₪.

6. עלות שכ"ט עורך דין שמלווה את הפרויקט (1.5%) כולל מע"מ היא:  23,666 ₪.

7. מס רכישה:  5% מהעלות, כנראה ללא מע"מ:  68,003 ₪.

8. עלות כוללת (לא כולל תוספות מחיר אם יהיו בעתיד):  1,669,415 ₪.    

9. יש לשלם 35% בעת חתימת החוזה, או בסמוך לו, ועוד לפני התחלת הבנייה (נאמר לנו
      שמקדמה זו מיועדת לתשלום עבור הקרקע, והכסף יופקד בנאמנות בידי עורכי הדין). 35%
      (לא כולל שכ"ט עו"ד  ומס רכישה) הם מקדמה של – 552,211 ₪, ויחד עם שכ"ט עו"ד ומס
      רכישה = 643,880 ₪.

מקדמי ביטחון של זמן ביצוע ועלויות בניה


10. על פי נציגת חברת ב.ס.ר, הבניה תימשך כ- 4 שנים. מכיוון שבניגוד לקבלן רגיל שאמור לשלם
      פיצוי כספי במקרה של איחור במסירת הנכס לקונים, כאן אין התחייבות למועד סיום בניה. לכן
      הוספתי מקדם ביטחון של חצי שנה נוספת – שבה לא נוכל להשכיר את הנכס (4.5 שנים עד
      מסירת מפתח).


11. מכיוון שבקבוצות רכישה המחיר אינו סופי, הוספתי מקדם ביטחון של 7% למחיר שהוצג
      בפנינו. תוספת 7% (110,442 ₪ כולל מע"מ) מעלה את המחיר הסופי ל- 1,688,188 ₪,
      ויחד עם עלויות עו"ד ומס רכישה = 1,779,857 ₪.


12. המקדמה בסך 643,880 ₪ שתיצא מכיסנו עם החתימה על הסכם הקניה, הייתה עשויה
      לתת לנו תשואה אלטרנטיבית של כ- 5% לשנה. תשואה מצטברת זו במשך 4.5 שנים (עד
      קבלת המפתח, והאפשרות להשכיר את הנכס), מצטברת ל- 158,326 ₪. (לכך יש להוסיף
      ריבית על התשלומים עם התקדמות הבנייה)
.

13. הפסד שכר דירה אלטרנטיבי מיום ביצוע העסקה, ובמשך 4.5 שנים (70 ש"ח כפול 161 מ"ר)
       הוא
11,270 ש"ח לחודש. ההפסד המצטבר  ב- 4.5 שנים הוא 608,580 ש"ח. אם נוסיף
       הפסד תשואה של 5% נטו בשנה על תזרים המזומנים של שכר דירה אלטרנטיבי, ההפסד
       יגדל עד -
679,203 ש"ח.

14. סך הכל עלות עד מסירת המפתח הצפויה, ועל פי ההנחות שהנחנו כאן – 2,617,386  ₪.
        
זה הופך את המחיר למטר (עד תחילת השכרת הנכס) ל- 16,257  ₪ ברוטו.               

קניה דרך חברה בע"מ שעוסקת בנדל"ן

15. מי שמנהל נדל"ן במסגרת חברה בע"מ, ויש לו כבר הכנסות שוטפות, יכול לקזז את המע"מ
      על ההשקעה וההוצאות, את שכ"ט עו"ד, את מס הרכישה, ואת הריבית. סך כל העלויות האלו
      הן כ- 300,000 ₪, והן מקטינות לכאורה את עלות הרכישה (כולל הפסד שכר דירה אלטרנטיבי)
      לכ- 2,317,386 ₪  (14,394 ש"ח למ"ר).  

סיכום ותוצאות ניתוח העסקה


1. על פי הנתונים וההנחות המפורטות במסמך זה, למי שעדיין אינו מנהל עסקי נדל"ן במסגרת
    חברה בע"מ, ואין לו הכנסות שוטפות מנדל"ן, התשואה למ"ר בעוד 4.5 שנים (כשיקבל מפתח
    וישכיר את הנכס), תהיה כ- 5.2% ברוטו. (לפי חישוב עלות של 16,257 ש"ח למ"ר,
ושכר דירה
     של 70 ₪ למ"ר לחודש).


2. מי שמנהל עסקי נדל"ן במסגרת חברה בע"מ ויש לו הכנסות שוטפות מנדל"ן, שניתן לקזז מהן
    עלויות מע"מ, שכ"ט עו"ד, מס רכישה, ריבית, והוצאות אחרות, העלות למ"ר תהיה כ- 14,394 ₪,
    והתשואה תהיה כ- 5.8% ₪ לשנה.   

כמה יהיה שכר הדירה בעוד 4.5 שנים ?


3. העלות של הנכס היא דבר כמעט וודאי (תמיד יכול להיות שאולי יצליחו לבצע את הבנייה בפחות
    מ- 4 שנים, ושהעלות הסופית תהיה נמוכה יותר מהתחזיות. בדרך כלל זה הפוך). לעומת זאת,
   שכר הדירה הוא נעלם די גדול: ראשית, השכר במגדל ב.ס.ר 2 (שעומד במקום הרבה יותר נוח,
   אסטרטגי, ועם נוף לפארק הירקון) עשוי להיות גבוה יותר ממגדל מס. 4. ויתכן גם שאחרי 7 שנות
   גאות מטאורית בענף הנדל"ן, וכאשר "בני ברק הצפונית" (מקניון איילון מזרחה לכביש גהה)
   תתמלא במגדלי משרדים, יתכן שדמי השכירות אפילו ירדו.


יש סיכון, ויש סיכוי. אנחנו בוודאי לא נמליץ לכאן או לכאן. ויכול להיות שאולי טעינו בנתונים. ט.ל.ח


 יואש זיגלמן
yoashz@gmail.com
052-5221004

 

 

 

 

טלפון 03-5349801       נייד 054-4664151       yoashz@gmail.com

הוקם ופותח על ידי ארטויז'ן בע"מ